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株式会社イリオス

居抜き店舗でお店を出したい方!

居抜き店舗はとってもお得??

居抜き物件には、メリット、デメリットがありますが、最近の「変化が早い」という時代背景を考えますと、リスクを減らした出店形態として、もっとも注目するべきスタイルだと言えます。

居抜き物件のメリット!

出店費用が安く抑えられるの?

居抜き物件の一番の特徴というのは、「既に店舗の内装が出来上がっている」 ということです。
スケルトン状態から内装を作る場合、飲食店など業種によっては、坪単価50万円~60万円かかると言われており、凝った内装にしたり、高価な材料を使うと、さらに高くなります。

しかし、居抜き物件の場合、その内装費用を大幅に抑えることができます。

造作譲渡で買い取る場合  → 譲渡費用+改装費用
居抜きで引き渡される場合 → 改装費用

出店コストの回収が早い?

初期費用を安く抑えることができるということは、投資した資金をより早く回収することができると言えます。

これは、投資回収を早くしたことで、仕入れ強化、設備の追加投資などに資金を使えることになるので、経営の安定や他店舗展開を考える場合にはとても重要なことです。

近隣からの認知度が高い?

居抜き物件で、「飲食店」→「飲食店」など、業種が近い場合は、「あそこには飲食店がある」と、開店前から認知されていることになるので、ゼロから始めるよりも有利かもしれません。

居抜き店舗の「デメリット」・・・

内装、レイアウトの融通が利かない?

既存の内装をもとに改装するので、スケルトンから作る場合とは違い、造作やレイアウトなどの融通が利かないという点があります。

これは、事前に内装を確認した上で契約をするので、大きな問題ではないと思いますが、厨房と客席のバランスやトイレの位置など、部分、部分で融通が利かないことがあると言えます。

前テナントのイメージが残る

これは、前テナントが近隣へ悪いイメージを与えていた場合には、不利になることがあります。
例えば、「不良の溜まり場だった」、「頻繁に警察が来るようなことが起きていた」などがあげられます。

特に同業種の場合は、「運営者が変わったんだ」ということを前面に打ち出して、イメージアップを図らないと、集客を伸ばせない可能性があります。

居抜き物件の注意点!

リース内容の確認と機材の確認

一番気をつけなければいけないのが、厨房機器などの「リース契約」についてです。

これは、内装、什器備品を引き継ぐ場合に、

  1. 店舗内の機材のどれがリースなのか
  2. 契約の年数、残額など、リース内容の詳細
  3. 機材がちゃんと動くのか

上記3点は絶対に確認しなければなりません。

契約書の内容とビルオーナーの了解

昨今の店舗物件の契約書は、「内装譲渡禁止」、「原状回復義務」などが、ほぼ100%と言っていいぐらい、どの契約書にも記載されています。

そのため、「造作譲渡」や「居抜き」での引渡しをするには、まずビルオーナーの了解が得られていないといけません。
現テナントと、新テナントとの間で話がつしても、ビルオーナーに了承してもらえなければ、造作譲渡や居抜きでの引渡しはできないので、事前にビルオーナーに相談することをお勧めします。

賃貸条件の合意

造作譲渡や居抜きでの引渡しなど、現テナントとの間で「内装について」の話がまとまっても、ビルオーナーと新テナントとの賃貸借契約が上手くいかないことには、話は決着しません。

そのため、賃貸借契約の話と、内装についての話は同時に進めていくことをお勧めします。

居抜き物件は「居抜き交渉ねっと」にて多数物件を掲載しております

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